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景观设计抓住这些敏感点,所有竞品都会瑟瑟发抖!
DATA TIME:2021-05-13 访问量:90

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近年来,购房者对居住环境、生活品质越来越关注,在使用功能性、精细化品质上的需求不断增长。房地产开发中的敏感点涵盖设计、营销、施工、物业等多个方面,它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。在不断满足人们日益多样化、个性化人居需求的同时,品质成为房企最为重要的核心竞争力。房企应从设计、工程、成本、物业等多个角度入手,找准着力点,切实解决客户敏感点,实现品质新提升。

而地产景观作为一种营销利器,用景观去卖房子,拉价格成为常态。
品质接近的楼盘,其价格往往因景观的差异产生10%-20%的差别,它所能创造的溢价越来越受到重视。

很多房企通过打造景观IP、网红盘、提高热度流量、形成竞争壁垒,景观这类知识也越来越受到更多地产同行重视。


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客户敏感点策划实施:每个项目都应理顺、确定客户敏感点,确定与交付标准配置的一致性,通过前期策划,辨析客户敏感点类别,确定客户敏感点的工艺工序以及材料标准,指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略,产品定位和目标顾客需求,同时要反映产品策划的核心价值体系。

对于客户敏感点要从技术制度流程两个层面加以落实。
(一)技术层面的解决方式是就事论事解决问题,比如景观广场铺地材料在遇水情况下的防滑性是一个客户敏感点,从技术层面上的解决方式就是选材时选择防滑材料。有必要整理敏感点手册,不同部门、不同岗位明确应把控的敏感点,并列出技术层面上的解决方案。

(二)从制度流程层面的解决方式是:
(1)对设计敏感点,应在各阶段任务书中向设计单位明确提出,并在出图后由研发部、工程部各位专业工程师审图时重点核对和认真解决;
(2)对施工敏感点,应在施工阶段向施工单位和监理单位做出明确要求或提供大样做法,由项目部、工程部负责把关控制;
(3)对交房敏感点,分建筑业态整理交房共性问题集,做好预案,并向交房人员宣讲培训,用以应对业主提问、介绍后期装修布置方案引导业主解决问题;
(4)对保健性质的成本效益敏感点,应采用消除或显著降低危害的最低成本原则,因为此类问题解决得再好,并不能明显的带来积极的购买行为和居住满意度。对激励性质的成本效益敏感点,其成本控制原则应是只要成本提高能带收益高于成本,提高成本就值得。


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敏感点大多体现为关键细节,需要设计、施工、营销、成本管理付出更多心血。
目前,每个项目似乎都有N个敏感点,工作精力比较分散,面面俱到,面面不到,对真正重要的敏感点可能反而用力不足。

为了向敏感点分配更多的资源和精力,需要对那些可以标准化的设计元素、施工方案、营销手法进行固化,变成标准动作,对历史项目出现的一些不足进行系统总结,做到在新项目中不再出现同样的问题,也就是说:扩大这些普遍矛盾的范围,缩小和突显敏感点这类特殊矛盾的范围, 让好钢用在刀刃上.....

所以,对于景观而言,钱一定要花到刀刃上,找到客户的敏感点重点投入。有房企针对景观敏感点做过调研,结果显示绿化植被、景观照明、小区道路是客户最关注前三个点。


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房企需要通过产品类型和目标客户两个维度来搭建景观分级体系的框架。


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对于高层客户而言,一方面离地面比较远,应该注重景观的视觉打造,做一些图案式布置,从空间结构、色彩等方面带给居民不同的视觉观赏效果。

而且多栋的高层建筑比较压抑,在高层组团的中部就应该采用低矮乔木灌木或疏林草地的做法,增加视觉通量。在靠近高层建筑周边采用密植或丛植的方法,拉高林冠线,与高层建筑相协调。

另一方面,儿童老人要有一个安全的活动空间。比如分龄打造的活动场所,就很受客户青睐。

景观的根本目的是为了满足市场和客户的需求,所以客户关注的内容,就要加大投入。

此外,对于重要的景观节点比如入口、人行道路等也是需要重点投入的。某标杆企业就规定,项目的展示区人流线至少200米。


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而对于客户敏感部分,则要注重个性化,重点设计及打造。因为过于标准化会抹杀项目的个性,没有办法体现差异化,甚至会降低项目在市场的竞争力。


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一、小区出入口

1.话说看人先看脸,之于景观,就是先看入口设计。如果真有那么些小特别,会让人不自觉想进来看看,入口的设计多样,给人不同的空间感受;

2、交通疏导是住宅小区入口设计的一个重点,组织好人、车的交通流线,是住宅小区居民生活井然有序的必要条件。入口交通与疏导功能被设计的流畅与否,会影响整个住宅小区的交通组织状况,并直接决定小区出入交通和城市街道交通是否相互通畅;

3、住宅小区入口的服务对象为人,因此住宅小区入口应从人的使用需求、视觉感受和心理感受出发进行设计,做到舒适、赏心悦目并且给予人安全感。在满足居民通行、交流、休息等基本需求的同时,从细节上体现文化氛围,以期满足人们日益增长的精神需求;

4、小区出入口、车库出入口有转角设置减速标志;小区出入口转角有视线遮挡的,设置反光镜。


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二、小区道路

1、道路空间特性直接受道路的形式及其周边的景观影响,同时也影响着居民的心理感受。道路空间通常应当具备三个方面的功能:交通功能;环境生态功能;景观形象功能;

2、小区道路入口设置小区总平面图;指引标识分人行及车行两个指示体系;标识设置应清晰,不应有遮挡物;

3、人车交汇区域设立警示标志(斑马线、限速、慢行等);

4、根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜;

5、住宅区的道路通常按照居住区规划设计的理论,对应于相应的人口规模及用地规模来控制。主要针对车行路进行分级,住宅区道路的宽度则是按照其等级来确定的。小区级道路是居住小区内外联系的主要道路,道路红线宽度一般为10-14米,车行道宽度一般为5-8米。在道路红线宽于12米时可以考虑设人行道,其宽度在1.5-2米左右。宅间小路是指直接通到住宅单元入口或住户的通路,其路幅宽度不宜少于2.5米,连接高层住宅时其宽度不宜小于3.5米;


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6、车行道路面材料行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等,不应选用花岗岩石材、水泥砖等(轮)胎噪(音)较大、易松动的材料铺设;

7、雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行
(1)硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm,并设置有组织排水系统;园区道路设计时,系统考虑道路排水(坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等),保证雨天时,道路积水不影响客户通行;
(2)景观设计时应考虑:景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施;室外景观回土和硬质铺装高度(在不建筑交接的地方)低于室内地坪标高;
(3)室外平台标高应低于建筑室内标高10mm,并按1%-2%坡度设置有组织排水。

8、主要出入口是否设置无障碍设计:小区内主要人行路线(如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行)及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设计。


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三、标杆房企一致认为,软景是景观中最容易出效果的地方,同时成本优化的空间也最大。例如,同样是规格18cm,冠幅4.5~5米,高品质,人面子苗场价格在5千多,而相同规格的秋枫,价格只要3千左右。

对于种植设计,龙湖的做法是,从乔、灌、地被、攀沿、草中选出主景植物,选主景植物以低成本、易获取、绿量大、绿期长、易栽易活等因素综合平衡,反过来指导设计。具体而言,植物配置可以着重。


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四、小区围墙

1、小区围墙材料、式样、甚至颜色不一样,围墙出来的效果也不一样,现在常见的几种材质分别是木质、铁艺、石材和竹子,其它的还有玻璃、清水混凝土、石笼等,每种材质的呈现各有差异;

2、由于围墙必须具有一定的稳固性,而影响稳固性的要素有砌体、高厚比、墙面接缝、墙体的材料及组合方式等,所以设置木制、竹制墙要使用有耐久性和经过防腐处理的材质,设置铁制墙要对材料进行防锈处理,玻璃围墙则要有足够的强度,使用钢化玻璃或夹层玻璃;

3、围墙的高度也大有讲究 ,从地面升起30cm,围墙能划分出两个景观范围,但能保持视觉上的连续性;当上升到120cm时,身体大部分看不到,这种高度除了划分空间,还给人以某种心理上的安全感;围墙的高度到180cm时,空间的封闭感达到最强,可起到完全分割的效果。而周界围墙则至少要2.2米高。


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五、景观绿化

1、靠土体的储藏室底层、墙面霉变、迒潮。与建筑交接面(散水、勒脚等部位)的景观覆土必项低于建筑室内标高不小于100mm,并设置有组织排水系统;

2、下沉式庭院的排水下沉式庭院应设置强制排水系统,且应在设计阶段整体考虑,以避免管线明装。园区交付时,提供的设施设备使用说明中应备注免责条款,提醒物业及业主的日常使用及维护;

3、高大树木影响采光和视线
建筑主要室内功能区和视觉面不宜种植大型常绿乔木,以保证室内采光和视线的通透。另外地下车库顶端、及水系旁边不宜栽种根系过大的植物;

4、户外条木地板缝隙影响行走
景观施工时,户外条木地板铺装间缝设置合理,防止间缝影响客户行走;

5、庭院台阶及硬质景观有无拉裂
室外台阶石材铺装不得以侧板压水平板,台阶侧板底口低于水平板不应少于50mm,以避免因沉降产生明缝;

6、建筑小品的使用安全加强建筑小品的安全检查,构件搭接处做加强处理。


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六、游泳池

1、游泳池的安全问题
(1)成人游泳池水深控制在1.3m以内,儿童游泳池水深控制在0.3-0.6m之间。幼儿戏水池水深控制在0.3-0.4m之间,按摩池水深应控制在0.8-0.9m之间,按摩池座位水深不得超过0.5m;
(2)泳池内不得设置有假山、暗坝、槽沟、树池等容易发生人身伤害事敀的设施,且在泳道上不得设置凸出的台阶;
(3)泳池溢水口格栅应采用不锈钢、花岗岩等材质,不得使用ABS塑料等易老化、断裂材料;
(4)另外泳池设计时应考虑:泳池不嬉水池之间不宜设置遮挡,以免影响视线;冲水区墙面不宜设置窗。

2、泳池旁的树种
景观设计时,考虑游泳池周边不宜种植柳树等常落叶植物,避免落叶落入泳池;

七、社区公共空间


客户越来越注重公共空间,公共空间分为社交空间、休闲空间,打造逻辑为:

1、 以客户为导向,创立特色社区运营品牌;

2、产品系与社区运营品牌进行有效结合。通过社区运营品牌的植入赋能产品品牌,不仅能提供私立及独处活动空间,还更注重塑造邻里关系等精神层面需求;

3、社区共建模式需形成了一种可持续的制度内核,共享共建;

4、居住区室外景观会客厅的打造,回归中国传统邻里交往空间。


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